內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)建設(shè)廳等七部門關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序意見的通知

各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區(qū)各有關(guān)委、辦、廳、局，各大企業(yè)、事業(yè)單位：
　　現(xiàn)將自治區(qū)建設(shè)廳、計委、經(jīng)貿(mào)委、財政廳、國土資源廳、工商行政管理局、監(jiān)察廳《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的意見》批轉(zhuǎn)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二〇〇二年七月十九日  

關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的意見

　　建設(shè)廳　計委　經(jīng)貿(mào)委　財政廳
國土資源廳　工商行政管理局　監(jiān)察廳
(二〇〇二年七月十九日)

　　根據(jù)建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》(建住房〔2002〕123號，以下簡稱《通知》)要求和全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序電視電話會議精神，結(jié)合我區(qū)實際情況，現(xiàn)就整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作提出如下意見。
　　一、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作重點
　　整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，重點是查處各種違法違規(guī)行為，不僅要查處開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和物業(yè)管理單位的違法違規(guī)行為，而且要查處管理部門及有關(guān)人員管理不到位、監(jiān)管不得力和失查、失職、瀆職行為。
　　(一)開發(fā)建設(shè)過程中的違法違規(guī)行為
　　1、在集體土地上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為；
　　2、未按土地出讓合同約定支付出讓金，未按土地出讓合同約定的土地用途、土地條件和期限開發(fā)利用土地的行為；
　　3、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目，未按國家規(guī)定的有償供地政策取得土地使用權(quán)的行為；
　　4、擅自變更房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案，侵害購房者合法權(quán)益的行為；
　　5、未取得開工許可擅自開工建設(shè)的行為；
　　6、未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的行為；
　　7、一房多售行為；
　　8、無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書或越級開發(fā)行為；
　　9、未經(jīng)驗收或驗收不合格擅自交付使用的行為；
　　10、拖欠工程款行為；
　　11、未認(rèn)真處理質(zhì)量問題，不按規(guī)定發(fā)放住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，不按保證書承諾條款承擔(dān)保修責(zé)任的行為。
　　(二)商品房銷售面積不足行為
　　1、商品房交付使用前，未經(jīng)具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果未報房地產(chǎn)行政主管部門審核，違規(guī)自行確定商品房銷售面積；
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e進(jìn)行分?jǐn)偅?br>　　3、將分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；
　　4、不公開面積計算方法，預(yù)售時違規(guī)進(jìn)行面積計算；
　　5、不按《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定處理面積糾紛；
　　6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)勾結(jié)，在面積計算過程中弄虛作假；
　　7、在合同中不按規(guī)定標(biāo)明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
　　(三)房地產(chǎn)中介活動違法違規(guī)行為
　　1、發(fā)布不實信息，利用不實信息騙取“看房費”；
　　2、通過派人假冒房主、串通真正房主以假出租、出售等方式騙取中介費；
　　3、與一些希望非法轉(zhuǎn)租或以低價租買房屋的當(dāng)事人串通一氣，促成地下交易；
　　4、迎合委托方要求，出具不實房地產(chǎn)估價報告；
　　5、利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄或收取委托合同之外的費用；
　　6、未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格，擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)；
　　7、偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介注冊證、資格證。
　　(四)虛假和不規(guī)范廣告行為
　　1、不具備預(yù)售、銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告，包括未按法定程序辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，擅自開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目，未按法定程序辦理房地產(chǎn)項目建設(shè)有關(guān)手續(xù)或手續(xù)不全，工程質(zhì)量驗收不合格、權(quán)屬有爭議以及政府限制銷售等不具備銷售條件進(jìn)行廣告宣傳；
　　2、盜用其它項目預(yù)售許可證進(jìn)行廣告宣傳；
　　3、發(fā)布虛假廣告或廣告中含有虛假內(nèi)容；
　　4、承諾與實際不相符或含有無法兌現(xiàn)的內(nèi)容；
　　5、廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號或刊登虛假預(yù)售許可證號、使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》所禁止的廣告用語、未按規(guī)定要求明示價格、面積等內(nèi)容。
　　(五)合同使用、訂立和履行違法違約行為
　　1、自2001年5月份以來未使用《商品房買賣合同示范文本》；
　　2、格式合同未包含法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)容；
　　3、隱瞞事實真相，誤導(dǎo)購房者，簽訂有損購房人合法權(quán)益的合同；
　　4、房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)不履行合同約定的義務(wù)。
　　(六)物業(yè)管理違法違規(guī)行為
　　1、不按合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；
　　2、服務(wù)與收費質(zhì)價不符；
　　3、建設(shè)單位、管理單位互相推諉，不認(rèn)真解決質(zhì)量問題和配套不完善問題；
　　4、處理問題或矛盾態(tài)度惡劣，致使矛盾激化。
　　(七)管理部門及工作人員的違法違規(guī)行為
　　1、審批和管理把關(guān)不嚴(yán)，監(jiān)管不到位；
　　2、越級審批；
　　3、索取好處，袒護(hù)違法違規(guī)企業(yè)；
　　4、設(shè)置障礙，阻礙查處的行為。
　　(八)抽逃注冊資本(金)和項目資本金行為
　　二、嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為
　　為了維護(hù)法律法規(guī)尊嚴(yán)，凈化房地產(chǎn)市場，保護(hù)消費者合法權(quán)益，各級政府及有關(guān)部門在這次整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作中，要進(jìn)一步加大打擊力度，嚴(yán)格按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國價格法》及《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第95號)、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第97號)、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》(建設(shè)部令第100號)和《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑市場管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)規(guī)章，加大查處力度，對影響惡劣、后果嚴(yán)重的大案要案，必須依法從嚴(yán)懲處。
　　三、具體步驟及時間要求
　　(一)企業(yè)組織自查
　　自本通知下發(fā)至8月10日前，為企業(yè)自查階段。此間，各類房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行全面自查，并將自查報告和整改方案于8月15日前報送所在旗縣及各主管部門。
　　(二)旗縣組織全面檢查
　　8月16日至9月底，為旗縣組織全面檢查階段。各旗縣應(yīng)組織有關(guān)部門及專門人員，對本地區(qū)所有從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)按照前述內(nèi)容進(jìn)行全面檢查。權(quán)限之內(nèi)的，作出處罰決定，并通過適當(dāng)方式向社會公布，讓處罰執(zhí)行情況接受社會監(jiān)督；應(yīng)該由盟市或主管部門進(jìn)行處罰的，提出處理建議或意見，交由上級處理；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
　　(三)盟市組織重點檢查
　　9月1日至10月15日，為盟市組織重點檢查階段。各盟市應(yīng)組織有關(guān)部門及專門人員，對群眾反映的重點企業(yè)、重點行為和旗縣上報的有關(guān)問題進(jìn)行重點查處。應(yīng)該由盟市處罰的，立即作出處罰決定；應(yīng)交由上級政府或有關(guān)部門處理的，提出處理建議或意見，交由上級處理；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。地級市所轄各區(qū)可直接由市人民政府組織檢查，并將二、三兩個階段合并進(jìn)行。
　　(四)自治區(qū)組織抽查
　　10月16日至11月5日，為自治區(qū)抽查階段。屆時，自治區(qū)人民政府將組織有關(guān)部門針對群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、影響面大的企業(yè)或行為進(jìn)行分片抽查，對于各盟市上報的問題進(jìn)行集中處理。各盟市要在10月15日前，將本盟市全面查處和重點查處情況報送自治區(qū)建設(shè)廳。自治區(qū)各有關(guān)部門將全區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)情況，于11月10日前報送自治區(qū)人民政府辦公廳。
　　這次整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，由各盟市、旗縣具體組織實施。各級政府要切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確牽頭單位，并將具體任務(wù)按照各自職責(zé)分解落實到具體部門。檢查中涉及政府管理部門及工作人員的不良行為或越權(quán)行為，監(jiān)察部門應(yīng)直接介入，依法處理和糾正。各級建設(shè)、計劃(物價)、經(jīng)貿(mào)、財政、國土資源、工商行政管理、監(jiān)察等部門應(yīng)密切合作，相互支持，共同嚴(yán)把市場準(zhǔn)入關(guān)。
　　四、下一階段工作安排
　　(一)加快立法步伐，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，切實做到有法可依、有法必依
　　國家和自治區(qū)在房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)方面做了大量工作，出臺了許多有關(guān)房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)，但物業(yè)管理、房地產(chǎn)交易市場管理方面的法規(guī)尚未出臺，下一步要加快立法步伐，爭取早日出臺。對于已經(jīng)出臺的法律法規(guī)，要加強(qiáng)宣傳工作，加大執(zhí)法監(jiān)督力度，充分發(fā)揮其在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序過程中的應(yīng)有作用。
　　(二)抓好法律法規(guī)政策落實，不斷完善各項政策措施
　　1、盡快建立房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目之日起15日內(nèi)，必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門領(lǐng)取城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊，并在項目建設(shè)過程中將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案，接受政府主管部門監(jiān)督。
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售銷售商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)時，必須使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制定的《商品房買賣合同示范文本》。要通過宣傳和檢查，使規(guī)范合同文本的使用率在下半年達(dá)到100％，以規(guī)范雙方行為，減少糾紛與欺詐。
　　3、盡快建立房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)，已有的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)要與主管部門徹底脫鉤。改變過去商品房面積由開發(fā)公司自己確定申報的作法，由具備資格的專業(yè)房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測量確定。房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)對其測定的商品房屋面積(包括公攤面積)承擔(dān)法律責(zé)任。沒有專業(yè)房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的地區(qū)應(yīng)盡快建立，已有的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的要與其主管部門徹底脫鉤，使其真正成為獨立法人、獨立承擔(dān)責(zé)任的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
　　4、借鑒廣東等兄弟省市的經(jīng)驗，積極推行按套或按套內(nèi)建筑面積計價，便于購房者通過自行丈量估算面積。
　　5、認(rèn)真貫徹《商品房銷售管理辦法》，加快建立面積糾紛調(diào)處機(jī)制，及時解決購房者面積投訴。
　　6、建立和完善住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收制度，通過綜合驗收，嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計條件、配套建設(shè)、工程質(zhì)量、拆遷安置方案、物業(yè)管理的落實關(guān)，提高住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量和綜合服務(wù)功能。
　　7、加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管，建立監(jiān)管機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)價款要存入房地產(chǎn)主管部門指定銀行并設(shè)立專門帳戶。開戶銀行應(yīng)配合房地產(chǎn)主管部門對預(yù)售款項進(jìn)行監(jiān)管，以防預(yù)售款項被挪用，消費者權(quán)益得不到保障。
　　8、規(guī)范物業(yè)管理費確定方式，提高物業(yè)管理費定價質(zhì)量。各地區(qū)價格主管部門在核定物業(yè)管理費時，要嚴(yán)格執(zhí)行《內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)展計劃委員會、建設(shè)廳關(guān)于重新修訂物業(yè)管理收費暫行規(guī)定的通知》(內(nèi)計費字〔2002〕1485號)要求。應(yīng)認(rèn)真調(diào)查了解物業(yè)小區(qū)的實際情況，充分聽取小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，使核定的收費標(biāo)準(zhǔn)更加切實可行。
　　9、健全房屋租賃市場協(xié)管機(jī)制，加強(qiáng)房屋租賃市場管理。各級建設(shè)、房管、工商行政管理等部門應(yīng)建立房屋租賃市場協(xié)管機(jī)制，加強(qiáng)房屋出租和出租房屋管理，防止出租危險房屋或已分?jǐn)偟墓珨偯娣e以及利用出租房屋從事非法活動等。
　　10、嚴(yán)把市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)禁越權(quán)、越級審批各類房地產(chǎn)企業(yè)。盟市房地產(chǎn)主管部門不得核定等級房地產(chǎn)企業(yè)，只負(fù)責(zé)初審。各級工商行政管理部門要與房地產(chǎn)主管部門密切配合，對越級審批和不按規(guī)定核定資質(zhì)等級的各類房地產(chǎn)企業(yè)要予以糾正和限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。
　　11、強(qiáng)化房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理和企業(yè)法人登記管理，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。對于不具備房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格、無資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的中介服務(wù)或評估報告，不予承認(rèn)；因此給委托人造成的損失，由受托方承擔(dān)完全責(zé)任；觸犯刑律的，移交司法機(jī)關(guān)依法處理。
　　12、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、土地評估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要實現(xiàn)徹底脫鉤，按國家和自治區(qū)的有關(guān)要求脫鉤改制。目前未實行脫鉤改制或未達(dá)到脫鉤改制條件的各類中介機(jī)構(gòu)，不得再從事中介服務(wù)活動，8月底前各主管部門應(yīng)收回資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。
　　13、加快建立網(wǎng)上公示制度，完善社會監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)誠信度不斷提高。按照《通知》精神，自治區(qū)和各盟市都應(yīng)盡快建立和開通各類房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員網(wǎng)上公示系統(tǒng)，隨時公布其經(jīng)營業(yè)績和違法違規(guī)劣跡，讓消費者擇優(yōu)選擇，讓違法者名譽(yù)掃地，直至繩之以法，以切實保障我區(qū)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。
　　各盟市、旗縣及各主管部門要將這次整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動通過廣播、電視、報紙等新聞媒體進(jìn)行廣泛宣傳，做到家喻戶曉，人人皆知。同時，公布舉報電話，接受廣大消費者投訴，并將舉報電話號碼報自治區(qū)建設(shè)廳備案。